明發集團在追求規模增長的道路上,一路帶“病”狂奔。而近期,明發集團旗下子公司也接連因違法行為被監管部門處罰,也為明發集團再添“新疾”,其復牌前景令人擔憂

停牌已有4年的地產企業——明發集團(國際)有限公司(以下簡稱“明發集團”;0846.HK),復牌之路仍充滿坎坷,前景難言樂觀。

今年9月,明發集團再次發布股票繼續暫停買賣公告,公告稱:“本公司股份已自2016年4月1日起暫停于聯交所買賣,并將繼續暫停買賣,直至待達成復牌條件后另行通知為止。”

能否復牌前景尚不明了的明發集團,還面臨著負債壓頂、現金流吃緊、融資渠道受限、高息發債、銷售規模增長乏力、人員流失等一系列問題。

此外,就在近期,明發集團旗下子公司也接連因違法行為被監管部門處罰,也為明發集團再添“新疾”。

子公司接連違法遭罰

根據2020年9月3日深圳市市場監督管理局光明監管局公示的處罰信息,深圳市市場監督管理局光明監管局對明發集團(深圳)房地產開發有限公司(簡稱“明發深圳地產”)廣告違法案作出行政處罰,對其罰款16.94萬元。行政處罰決定書文號為深市監光罰字[2020]稽48號。處罰決定日期為2020年8月27日。

明發深圳地產違法事實如下:經查明,從2017年5月至2018年1月期間,明發深圳地產在應當知道房屋內搭建隔層屬違建的情況下,委托制作帶有“買一層送一層”、“買一層做兩層”字樣的宣傳單進行廣告宣傳并利用違規搭建帶閣樓的樣板房的手段開展宣傳活動,樣板房宣傳展示時間從2017年5月至2018年1月,持續時間超過半年。明發深圳地產委托制作宣傳單的廣告費用為400元,違規搭建帶隔層的樣板房裝修費用為41945元。

根據企查查信息顯示,明發深圳地產正是明發集團旗下全資子公司。無獨有偶,明發集團另一子公司明發集團廣安房地產開發有限公司(簡稱“明發廣安地產”),近期也因違法違規行為被監管部門處罰。

今年7月14日,廣安市廣安區人民政府官網發布的《廣安區市場監管局2020年上半年行政處罰信息公示》。根據公示信息,明發廣安地產涉嫌利用格式合同侵害加重消費者負擔及排除消費者請求支付違約金的權利,被稽查大隊處罰5000元。

行政處罰決議書指出,明發廣安地產的商品房銷售條約存在諸多強制性或“霸王條款”。明發廣安地產使用花樣條約侵害加重消費者負擔及清除消費者請求支付違約金的權利的違法事實建立。

規模增長乏力

明發集團官網信息顯示,明發集團創始于1994年,是一家以城市運營為核心,以商業地產、住宅地產、酒店經營為支柱產業,并涉及工業、商貿、投資等多項領域的大型現代集團企業。2007年,明發集團成功在港股上市。

2016年3月17日,明發集團聘請的審計機構普華永道告知明發集團,因其未能對明發若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當的審核憑證,故對明發2015年財務報表“不發表意見”。此事直接導致港交所責令明發集團于2016年4月1日停牌。

作為國內的地產企業,明發集團屬于中小房企,規模并不大。根據2019年年報數據,2019年,明發集團實現合約銷售額約113.14億元。相較上千億規模的頭部房企,不在一個體量上。

但是,從明發集團自身的規模情況來看,其已經顯露了規模增長疲態。數據顯示,2016年至2019年,明發集團的合同銷售額分別為140億元、125億元、163億元、113.14億元,2019年銷售額較2018年同比下降約30.8%。

今年以來,明發集團的規模仍未見增長。8月31日,明發集團發布2020年上半年業績。根據半年報,2020年上半年,明發集團取得未經審核合同銷售約人民幣43.2億元,較2019年同期(約人民幣53.2億元)下降約18.8%。

根據克而瑞地產研究數據,在《2020年1-9月中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中,2020年1-9月,明發集團的全口徑銷售額64.8億元,位列173。而去年同期,明發集團在該排行榜中的數據為全口徑銷售額79.8億元,位列148。由此來看,無論是銷售額,還是在房企中的排行席位,均出現下降。

值得一提的是,從營收和凈利潤角度,明發集團依然呈現雙增長。2017年、2018年,明發集團的凈利潤增速分別為-12.42%、-16.51%。而在2019年、2020年上半年,分別實現營業收入126.61億元、76.91億元,同比增長8.4%、86.7%;凈利潤9.52億元、7.52億元,同比增長11.35%、80%。

債務壓頂高息發債

明發集團規模增長乏力的同時,“錢景”或也不容樂觀。

根據2020年半年報,在明發集團的債務結構方面,短期債務占比較高,而公司的賬面現金卻難以償付其短期債務。

財務數據顯示,截至2020年6月末,明發集團的借款總額為58.30億元,其中一年內需要償還的借款達50.69億元,而公司現金及現金等價物余額約為31.17億元,較年初的34.88億元有所下降。現金及現金等價物難以覆蓋其短期借款,短期償債壓力較大。

自2016年4月至今,因明發集團一直處于停牌狀態,公司股票喪失流動性。“錢緊”的明發集團,一直在以高息發債償還舊債,紓解資金困境。

梳理明發集團發債信息,自2013年以來,公司多次以高票息為條件融資。根據Wind數據顯示,2013年,明發集團發行5年期美元債票面利率為13.25%;2017年至2019年間,發行的美元債票面利率在11%與15%。

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(圖片來源:Wind數據截圖)

今年以來,明發集團發行美元債票面利率又創新高。6月5日,明發集團發行一筆規模1.76億美元、票息22%的美元債券用于償還債務。如果逾期,票息將上浮到32%。

明發集團高息發債,融資成本遠遠高于行業平均。中指院統計顯示,今年1-5月,中國房企海外債平均融資成本8.07%,較去年下降0.72個百分點。今年5月,中國房企海外債平均融資成本僅為6.33%。

但對于明發集團而言,高息發債也是迫不得已之舉。今年5月23日,公司已經因為資金緊缺導致一筆自2017年發行的2.2億元美元債券出現實質性違約。

目前,債務壓頂的明發集團,已經踏上由家族企業向專業化企業轉型的道路。今年4月以及7月,明發集團創始人“黃氏四兄弟”先后卸任退居幕后,職業經理人鐘小明任執行董事兼集團首席執行官。

值得注意的是,明發集團的人員數量出現了下降。根據半年報,2020年上半年,明發集團員工數量由2019年末的3548人減少至3176人,降幅達到10.5%。而相應的員工成本也從2019年同期的2.39億元降至了1.8億元,降幅24.5%。

明發集團人員的減少,是否會導致公司業務的收縮?現金緊缺如何解決短期償債壓力?《投資者網》就相關情況聯系明發集團求證,一直未收到回復。(葛凡梅)